СТАТЬ ХОЗЯИНОМ ДОМА

Хотим мы этого или нет, но в ближайшем будущем всем собственникам помещений в многоквартирных домах придется взять на себя ответственность за их содержание и эксплуатацию. Новое жилищное законодательство предполагает минимальное вмешательство органов власти в процесс управления. Вместе с тем в обязанность жителей вменяется по своему усмотрению и в своих интересах осуществлять управление многоквартирным жилым домом.
Управление многоквартирным жилым домом — это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Высшим органом управления многоквартирным жилым домом является общее собрание собственников, к компетенции которого относятся:
1. Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, ремонте общего имущества.
2. Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им.
3. Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
4. Выбор способа управления многоквартирным домом.
По пунктам 2 и 3 решения принимаются более чем 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о выборе способа управления домом принимается большинством голосов собственников (более 50%), присутствующих на собрании или принявших участие в письменном (заочном) голосовании.
Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом и предлагает три способа управления многоквартирным домом:
• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.
Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платежеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли домовые и квартирные приборы учета и т. д.
Непосредственное управление домом в столице мало осуществимо, так как при выборе такой формы управления всем собственникам придется заключать индивидуальные договоры со всеми организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.
При управлении домом товариществом собственников жилья оно как юридическое лицо вправе в интересах собственников помещений в доме заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и т. д.
При управлении домом посредством ТСЖ существуют две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями — поставщиками жилищно-коммунальных услуг:
• собственники помещений в многоквартирном доме делегируют ТСЖ право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг. Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, в договоре управления;
• собственники помещений в многоквартирном доме делегируют ТСЖ право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг, а ТСЖ в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени ТСЖ.
При выборе способа управления домом управляющей организацией (УО) собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должны быть указаны:
• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
При этом управляющая организация имеет право сама оказывать часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом либо быть посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками ЖКУ. Договоры с организациями — поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются УО от имени собственников помещений в доме.
На основании Жилищного кодекса договор управления на срок от 1 года до 5 лет заключается между управляющей компанией и всеми собственниками помещений в данном конкретном доме либо — если они имеются — с ТСЖ или ЖСК.
Сменить управляющую организацию можно и до истечения срока действия договора. Для этого необходимо расторгнуть договор управления с прежней УО. Основания для этого могут быть различные.
Если все собственники помещений и управляющая компания согласны расторгнуть договор, то он расторгается по соглашению сторон. Кроме того, согласно Гражданскому кодексу РФ договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Договор может быть расторгнут и по решению суда. Это происходит в случае «нарушения договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора» (ГК РФ). Например, если во время отопительного сезона в жилых помещениях длительное время не соблюдалась установленная стандартами температура (+18°, а в угловых помещениях +20°), систематически происходили перебои в водоснабжении, постоянно были неисправны лифты и т. п. При этом все нарушения должны быть подтверждены документально.
После расторжения договора управления многоквартирным домом с прежней управляющей организацией происходит выбор путем голосования собственников новой компании, с которой затем заключается новый договор.
Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжаться своей собственностью.

 

А. Ржаной