18 июня 2011 г. вступил в силу Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который призван вывести управление многоквартирными домами на новый правовой и профессиональный уровень. По замыслу авторов, нововведения должны пресечь недобросовестное управление и злоупотребления в коммунальной сфере.

Продолжение, начало см. в № 7 При создании, реорганизации и ликвидации ТСЖ подписи каждого собственника должны быть на самом протоколе.

Один из ключевых моментов закона — контроль за структурами, которые управляют многоквартирными домами, то есть ТСЖ и управляющими компаниями (УК). Причем речь идет о контроле как со стороны органов государственной власти, так и со стороны собственников квартир.

До 1 марта 2013 г. органы исполнительной власти обязаны проверить легитимность создания всех существующих ТСЖ и правомерность заключения договоров между собственниками и УК.

Жилинспекции или жилкомиссии при администрациях, обнаружив нарушения, могут через суд признать деятельность незаконной и добиться ее прекращения.

Ограничивается возможность создания одного ТСЖ на несколько многоквартирных домов. Количество квартир в таких домах должно быть не более 30. Для тех ТСЖ, которые были созданы на несколько домов, Закон № 123-Ф3 предусматривает реорганизацию при различных условиях без ограничения по срокам.

Кроме того, члены таких многодомных ТСЖ, не удовлетворенные работой товарищества по обеспечению благоустройства, вправе отделиться и создать ТСЖ отдельно в своем доме. Для выхода из многодомного товарищества достаточно свыше 50% голосов собственников конкретного дома, а не всех домов, как раньше.

Упорядочивается система договорных обязательств. Собственникам предоставлена возможность в рамках договорных обязательств вносить плату за коммунальные услуги как управляющей компании, так и непосредственно ресурсоснабжающим организациям. При этом обязательства по оплате коммунальных услуг перед УК считаются выполненными.

В Жилищном кодексе устранены смысловые и терминологические недочеты относительно целей и назначения вносимых платежей. Так, слова «плата за жилое помещение и коммунальные услуги» заменены словами «плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плата за коммунальные услуги».

Механизм договорных отношений следующий. ТСЖ или УК заключают договор на поставку ресурсов (договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления). При получении платы за оказание коммунальных услуг от собственников осуществляют расчеты за поставленные ресурсы.

Услуги по содержанию и ремонту общего имущества ТСЖ, находящееся на самоуправлении, оказывает собственными силами либо заключает дополнительно договоры с управляющими организациями или иными организациями, оказывающими соответствующие услуги. При этом ТСЖ должно контролировать выполнение работ и оказание конкретных услуг нанятыми управляющими организациями. Но это не снимает с товарищества ответственность перед собственниками.

Если договор на управление домом заключен между собственниками и УК, ответственность за все работы и услуги, которые обеспечивают надлежащее качество содержания общего имущества и предоставление коммунальных платежей, перед собственниками несет управляющая компания.

В случае когда собственники квартир в многоквартирном доме не выбрали в качестве форм управления домом ни ТСЖ, ни УК, то есть осуществляют непосредственное управление многоквартирным домом, сторонами в договоре на оказание коммунальных услуг будут являться каждый собственник и ресурсоснабжающая организация.