18 июня 2011 г. вступил в силу Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который призван вывести управление многоквартирными домами на новый правовой и профессиональный уровень. По замыслу авторов, нововведения должны пресечь недобросовестное управление и злоупотребления в коммунальной сфере.

Окончание, начало см. в № 7, 8 Отметим, что одна из норм Закона № 123-ФЗ вводится в действие в отрыве от остальных. Часть 9.1, дополнившая статью 161 Жилищного кодекса, вступает в силу с 1 марта 2012 г. Данной нормой для домов, в которых свыше 12 квартир, предусмотрена возможность непосредственного управления своим домом при заключении договора с управляющей организацией на оказание услуг или выполнение работ по содержанию общего имущества в доме.

Итак, управляющим организациям следует учесть, что некачественное управление общим имуществом, невыполнение или ненадлежащее выполнение договорных обязательств по содержанию и ремонту имущества или по оказанию коммунальных услуг теперь не требует обращения каждого конкретного возмущенного собственника в суд. Законом № 123-ФЗ установлен механизм оперативного вмешательства и реагирования госорганов, который позволит вытеснить с рынка недобросовестных предпринимателей.

На основании обращения собственников или органов управления ТСЖ, или кооператива орган местного самоуправления в пятидневный срок проводит проверку, а при выявлении нарушения договорных или иных обязательств управляющей организацией в течение 15 дней со дня обращения созывает общее собрание собственников для решения вопроса о расторжении с ней договора.

В отношении злоупотреблений в части завышения тарифов на оказание коммунальных услуг управляющими организациями или ТСЖ предусмотрены следующие меры. Ресурсоснабжающие организации должны предоставлять всю информацию по тарифам на конкретную оказываемую услугу или ресурс, а муниципалитеты будут контролировать их соблюдение посредством тех же жалоб и обращений собственников и плановых проверок.

Если регулирование деятельности ТСЖ и УК более или менее прозрачно и понятно, то те дома, которые не избрали таких форм управления, выпадают из общей концепции коммунального реформирования. Для того чтобы и эти дома встали на коммерческие хозяйственные рельсы, введены нормы, возвращающие забытый институт управдомов. Вводится такой орган, как совет многоквартирного дома.

Если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо дом не управляется жилищным кооперативом и в нем более четырех квартир, собственники помещений в таком доме обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников. Если в течение года этого не сделано, орган местного самоуправления в течение трех месяцев созывает общее собрание собственников и инициирует избрание совета во главе с председателем или настаивает на создании ТСЖ.

Такой совет может быть создан только в рамках одного дома. В многочисленных нормах изложены функции данного органа, которые схожи с функциями органов управления ТСЖ, то есть направлены на эффективное использование ресурсов и налаживание качественного коммунального управления.

Отметим, что изменения, внесенные в Жилищный кодекс и ряд других нормативных актов, должны, по замыслу законодателей, сдвинуть с мертвой точки правоотношения в коммунальной сфере. Однако многие вопросы требуют более детального регулирования и глубокой проработки, например, вопросы, касающиеся саморегулируемых организаций.

Поясним. На этапе внесения законопроекта в Госдуму он содержал главу, регламентирующую деятельность СРО в жилищно-коммунальной сфере. Но законодатель решил рассмотреть эти вопросы отдельно. Значит, в ближайшее время можно ожидать еще один пакет поправок в Жилищный кодекс. Действительно, передача контрольных функций в руки «коммунального» бизнеса требует особого внимания. Законодатель сейчас работает над этими поправками. Остался открытым и вопрос об аккумулировании средств на капремонт.

Кроме того, на муниципалитеты возложены ответственные функции по наведению порядка в коммунальной сфере. Это означает, что на уровне подзаконных актов необходимо ввести регламенты и различные инструкции по проведению контроля и другим вопросам.

По материалам еженедельника «Экономика и жизнь», № 22, 2011 г.__